Wie vanaf 2023 een huis bouwt, (ver)koopt of renoveert, mag zich verwachten aan een resem nieuwe regels. Ook voor de vastgoedmakelaar en syndicus staat er een en ander te veranderen. 2023 zal een jaar met verschillende nieuwe informatieverplichtingen worden. Een overzicht van de belangrijkste nieuwigheden.
EPC gemeenschappelijke delen voor kleine appartementsgebouwen met minder dan 5 kavels
Wie een appartement te koop of te huur stelt, moet een energieprestatiecertificaat (EPC) van het appartement kunnen voorleggen aan de koper of huurder. Sinds 2022 is ook een EPC verplicht voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Omdat voor minstens 130.000 gebouwen zo een EPC GD moet worden opgemaakt, is de verplichting gefaseerd ingevoerd.
In de derde en laatste fase zijn de kleine appartementsgebouwen met minder dan 5 gebouweenheden (waarvan minstens 2 appartementen) aan de beurt. Tegen uiterlijk 1 januari 2024 moeten zij over een EPC GD beschikken.
Sinds 1 januari 2022 moeten grote appartementsgebouwen met minstens 15 gebouweenheden over een EPC gemeenschappelijke delen (EPC GD) beschikken. De middelgrote appartementsgebouwen (5 tot 15 kavels) moeten uiterlijk tegen 1 januari 2023 over een EPC gemeenschappelijke delen te beschikken. Voor deze laatste groep worden de controles op de aanwezigheid van het EPC GD in het voorjaar van 2023 opgestart.
Gewijzigde informatieplicht overstromingsgevoeligheid
Vanaf 1 januari 2023 treedt de gewijzigde informatieplicht op het vlak van overstromingsgevoelige gebieden in werking. Belangrijk om weten: de informatieplicht wordt gefaseerd ingevoerd. Op niveau van de publiciteit ligt de datum op 1 januari 2023. De wijzigingen aan onderhandse verkoopovereenkomsten treden in werking op 1 april 2023. Een belangrijke wijziging is de schrapping van de termen “mogelijk” en “effectief” overstromingsgevoelig gebied. Een gebied zal overstromingsgevoelig zijn of niet. Het zal ook op die manier in de publiciteit moeten staan. Bij elke onderhandse en authentieke akte van verkoop en verhuring voor meer dan negen jaar moet er ook een overstromingsrapport toegevoegd worden. Dat geeft informatie over de overstromingsbron en de overstromingskans van het perceel (= P-score) en van het gebouw (= G-score). Het wordt voor elk gebouw/perceel mogelijk om een overstromingsattest aan te vragen. Dat wordt vervolgens opgemaakt door een gecertificeerde deskundige. In de publiciteit zal je steeds de P-score en – indien van toepassing – de G-score moeten opnemen. Indien er een geactualiseerde score beschikbaar is via een overstromingsattest, kan die bijkomend opgenomen worden. De vastgoedkantoren en de notarissen zullen ook geactualiseerde overstromingskaarten moeten gebruiken en niet meer de kaarten daterend uit 2017.
Verkooprecht: wijzigingen aan 10%-tarief voor landbouwgrond
In tegenstelling tot voorgaande jaren, zijn er dit najaar geen grote veranderingen op til in het Vlaams verkooprecht. Er komt wel nog een wijziging van de omschrijving van de landbouwgronden die in aanmerking komen voor het 10%-tarief. De huidige definitie houdt immers rekening met de feitelijke toestand voorafgaand aan de verkoop en niet met de bestemming. Dit geeft aanleiding tot oneigenlijk gebruik van het 10%-tarief. De Vlaamse regering kiest ervoor om voortaan enkel te kijken naar de stedenbouwkundige bestemming. Deze wijziging treedt in werking op 1 januari 2023.
Andere belangrijke wijziging: de verlenging van twee naar drie jaar voor de tolerantie van het causaal verband bij het 1%-tarief. Concreet: als de koper een andere woning of bouwgrond in bezit heeft, zal hij voortaan een jaar langer de tijd krijgen om die te verkopen en het 1%-tarief te kunnen genieten. Er wordt voorzien in terugwerkende kracht tot 1 januari 2022. Publicatie in het Belgisch Staatsblad wordt eerstdaags verwacht.
Nog binnen het verkooprecht: 2023 is het laatste jaar waarin je als koper kan kiezen tussen de meeneembaarheid met de oude tarieven of de nieuwe tarieven. Dit keuzestelsel wordt op 1 januari 2024 ten grave gedragen.
Logiesdecreet 2.1
Minister van Toerisme Zuhal Demir streeft ernaar om de wijzigingen aan het Logiesdecreet op 1 januari 2023 in werking te laten treden. Met de publicatie van het wijzigingsdecreet in het Belgisch Staatsblad is de eerste stap gezet. Opdat het van kracht kan worden, zijn er nog uitvoeringsbesluiten vereist. Daar wordt nu nog de laatste hand aan gelegd. De kernpunten van het wijzigingsdecreet luiden als volgt:
- elke logies moet opgericht zijn en uitgebaat worden in overeenstemming met de stedenbouwkundige regels om het als logies te mogen exploiteren
- een versterkte handhaving rond verplichte aanmelding
- om steekproefsgewijze controles mogelijk te maken moeten tussenpersonen, waaronder ook Airbnb, verplicht de opgevraagde gegevens bezorgen
Renovatieverplichting voor residentiële woningen
Wie een residentieel goed aankoopt (een huis, appartement, studio, …) met aktedatum vanaf 1 januari 2023 moet de woning binnen 5 jaar aan een minimaal energieprestatieniveau laten voldoen. Bij aanvang is dat label D, zowel voor ééngezinswoningen (huizen) als voor meergezinswoningen (appartementen, studio’s en kamers). Deze minimale energieprestatie-eis zal met tussenstappen verder worden verstrengd. De koper heeft vijf jaar de tijd om het vereist energieniveau te halen. Eens de werken afgerond zijn, moet er nieuw EPC worden opgemaakt om te kunnen nagaan of het vooropgestelde energielabel is behaald.
EPC-informatieplicht vanaf 2023 ook voor grote niet-residentiële gebouwen
Vanaf 1 januari 2023 komt er ook een EPC-plicht voor ‘grote’ niet-residentiële gebouwen. Die zullen vanaf dan bij verkoop, erfpacht, opstal over een EPC moeten beschikken. Wordt er publiciteit gemaakt, dan moet dit EPC er zijn bij de eerste publicitaire bekendmaking. Belangrijk om te onthouden voor de vastgoedmakelaar is dat hij bij de opmaak van een onderhandse akte de verplichting heeft om te vermelden of er een EPC NR voorhanden is en of dit aan de koper werd meegedeeld. Bij verkoop, erfpacht en opstalrecht moet het EPC NR aan de verwerver ter beschikking gesteld worden. Bij huur volstaat het om een kopie aan de huurder te overhandigen bij de contractsluiting. Het nieuw ingevoerde certificaat moet door een energiedeskundige type D opgemaakt worden, is 5 jaar geldig en wordt afgekort als ‘EPC NR’.
Energiedelen: wijzigingen in 2023
Door de hoge energieprijzen wordt massaal gezocht naar manieren om de energiefactuur te verlagen. Eén van de mogelijkheden is ‘energiedelen’. Wie zonnepanelen heeft, consumeert een deel van die stroom zelf. In plaats van het overschot te injecteren op het net kan je er ook voorkiezen om het overschot te delen met anderen. In appartementen was het voor eigenaars tot nu toe niet interessant om collectief zonnepanelen te leggen. Die energie kon immers enkel voor gemeenschappelijke delen gebruikt worden, zoals de lift of de verlichting in de gang. Nu kan het overschot gedeeld worden met de bewoners of eigenaars voor hun eigen gebruik.
Aan het energiedelen zijn een aantal voorwaarden verbonden. Zo moeten alle deelnemers onder meer beschikken over een digitale meter en moeten alle partijen dezelfde energieleverancier hebben. Deze laatste voorwaarde komt vanaf 2023 evenwel te vervallen. Het zal dus niet meer noodzakelijk zijn dat alle partijen dezelfde energieleverancier hebben wat de mogelijkheden van het energiedelen ook zal vergroten in appartementsgebouwen.
Vanaf 2023 kunnen verschillende afnemers ook samen een gemeenschap oprichten die investeert in stroomproductie en vervolgens de opgewekte energie verdeelt onder de leden.
Het nieuwe capaciteitstarief vanaf 1 januari 2023
Na eerder uitstel voor de invoering van het capaciteitstarief in 2022, voert de VREG het capaciteitstarief in op 1 januari 2023. Het capaciteitstarief is een nieuwe berekening die vanaf 1 januari 2023 wordt toegepast voor de berekening van een deel van de nettarieven. Door de invoering van het capaciteitstarief hoopt de VREG het elektriciteitsnet minder te belasten. Het capaciteitstarief moet Vlaamse gezinnen aanmoedigen hun verbruik over de dag te spreiden waardoor het elektriciteitsnet niet overbelast geraakt.
Beperking indexering huurwoningen: wat in het najaar van 2023?
Huurders van energieverslindende woningen krijgen vandaag niet alleen te maken met torenhoge energiekosten, de hoge inflatie zorgt ook voor een dure indexering van hun huurprijs. De 3 gewesten hebben beslist om de huurprijzen op basis van het EPB-certificaat voor één jaar te beperken. Elk gewest legt daarbij haar eigen nuancesIn het najaar van 2023 (Vlaanderen: 01 10 2023 / Brussel: 14 10 2023 / Wallonië: 01 11 2023) loopt de regeling ten einde en wordt er teruggekeerd naar de volwaardige indexatie. Bij ‘energieverslindende woningen’ mag de verloren gegane indexatie echter niet ingehaald worden. Om dat te bewerkstelligen wordt er een ‘correctiefactor’ toegevoegd aan de indexatieformule.
Nieuwe EPB-eisen in 2023
Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energieprestatienormen voldoen. Voor stedenbouwkundige vergunningsaanvragen van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2024 voor nieuwe woongebouwen moet een E-peil van E20 worden behaald (in plaats van E30). Daarnaast zijn er nog wijzigingen op het vlak van het minimumaandeel aan hernieuwbare energie voor nieuwe gebouwen en ingrijpende renovaties. In nieuwbouw (residentieel en niet-residentieel) is er een installatie-eis. Zo moet een centrale verwarming met water als warmteafgiftemedium voorzien zijn op lage temperatuur. De Vlaamse regering legt op dit eigenste ogenblik de laatste hand aan een nieuwe Hemelwaterverordening. Die zal de regels op vlak van de grootte van regenwaterputten e.d. verfijnen, met potentieel een significante impact bij nieuwbouw- en renovatieprojecten.
Glasnorm verstrengt op 1 januari 2023
Op 1 januari 2023 wordt de dubbelglasnorm verder verstrengd. Sinds 2020 wordt de aanwezigheid van enkel glas gequoteerd als gebrek in het technisch verslag woningkwaliteit. Tot en met 31 december 2022 gaat het echter ‘slechts’ om een gebrek categorie I, dat op zichzelf niet volstaat voor een ongeschiktheid. Daar komt op 1 januari 2023 verandering in: de afwezigheid van dubbel glas in meerdere woonlokalen (living, keuken, slaapkamer) wordt vanaf dan een gebrek categorie II, wat gelijk staat aan een ongeschiktheid. Net als bij dakisolatie geldt dat het gebrek niet wordt aangekruist als de eigenaar een EPC kan voorleggen met een voldoende laag kengetal.
Hervorming recht van voorkoop VCW
Het recht van voorkoop in de Vlaamse Codex Wonen heeft tot doel om als instrument ingezet te worden voor de realisatie van sociale huur- of koopwoningen. Het moet toelaten om bepaalde woningen en percelen, bestemd voor woningbouw, te verwerven zodat daarop vervolgens sociale woningen gebouwd kunnen worden.
Een evaluatie van het recht van voorkoop VCW in 2021 deed echter blijken dat er wijzigingen noodzakelijk zijn om het als instrument beter op deze doelstellingen te verankeren. De wijziging omvat o.m. een beperking van het aantal begunstigden, het functioneel recht van voorkoop wordt geschrapt. Het recht van voorkoop blijft expliciet bestemd voor de realisatie van sociaal woonaanbod, maar de klemtoon verschuift wel meer richting nieuwe projectontwikkelingen. De inwerkingtreding is voorzien op 1 januari 2023.
Brusselse hervorming registratierechten uitgesteld tot 1 april 2023
De Brusselse regering heeft het ontwerp van ordonnantie goedgekeurd dat het abattement op de registratierechten hervormt en een aanvullend (renovatie-)abattement invoert. De tekst moet wel nog ter goedkeuring langs het Brussels parlement. De ordonnantie zou op 1 april 2023 in werking treden.
Mijn VerbouwPremie: online aanvraagplatform beschikbaar vanaf 01/04/2023
Op 15 juli 2022 besliste de Vlaamse regering om een hogere Mijn VerbouwPremie toe te kennen aan eigenaar-bewoners van appartementen die behoren tot de laagste en middelste inkomenscategorie voor investeringen in gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. De nieuwe regelgeving zal echter ook aanpassingen vergen aan het online aanvraagloket van Mijn VerbouwPremie, zowel voor wat betreft aanvragen door VME’s of andere investeerders voor de gemeenschappelijke delen enerzijds als voor aanvragen door eigenaar-bewoners voor de hogere premie voor werken aan de gemeenschappelijke delen anderzijds. Verwacht wordt dat het online platform voor de aangepaste aanvragen voor de gemeenschappelijke delen door VME’s of andere investeerders dan de eigenaar-bewoners beschikbaar zal zijn vanaf 1 april 2023.
Langetermijnsparen voor onroerende investeringen
2023 zal het laatste jaar zijn waarin je kan genieten van het fiscaal voordeel van het langetermijnsparen voor onroerende investeringen. Vanaf 1 januari 2024 wordt de toegang afgesloten. De bestaande contracten blijven evenwel gerespecteerd worden.
Hervorming tarieven notariaat
Vanaf 1 januari betaalt de koper een stuk minder ereloon aan de notaris. De hervorming van de tariefstructuur van het notariaat wordt dan immers van kracht. Minister Van Quickenborne garandeert dat daarmee een besparing wordt gerealiseerd van €1.000 voor goedkopere woningen, gradueel dalend naargelang de prijs van het aangekochte goed toeneemt.
